| Cor van Zadelhoff: gelukkig heb ik alleen maar stenen. |
|
Aan de hand van allerlei grafiekjes laat Van Zadelhoff zi dat van 1995 tot 2007 het gemiddelde rdemt op vastgoed
Aan de hand van allerlei grafiekjes laat Van Zadelhoff zien dat van 1995 tot 2007 het gemiddelde rendement op vastgoed en aandelen ongeveer hetzelfde is geweest. Aandelen, en in mindere mate vastgoedaandelen, zijn onderhevig aan het sentiment op de beurs. ?Dat sentiment heeft weinig te maken met hoe een bedrijf echt functioneert en hoe de perspectieven zijn. Er zitten mensen met kortetermijnvisie in de aandelen en die verliezen?, legt de vastgoedmagnaat uit. Van Zadelhoff wijst erop dat er een groot verschil is tussen beleggers en speculanten. Een belegger gebruikt zijn eigen centjes en een speculant is een OPM?er, iemand die belegt met ?other people?s money?. Natuurlijk is de vastgoedwereld niet weg van deze financiële crisis, want ook in vastgoed wordt gewerkt met vreemd vermogen. Van Zadelhoff: ?Er zijn een paar gouden regels: je mag nooit langetermijninvesteringen met kort geld financieren. Kort geld is wel goedkoper, maar je moet niet vergeten dat kort geld opeens niet meer beschikbaar kan zijn. Lang geld heb je voor lange termijn gecontracteerd. Maar ja, als iemand twintig jaar lang met kort geld veel geld heeft verdiend, denkt hij dat dit wel altijd zo zal blijven en dan kan het vreselijk misgaan.? De waarde van commercieel vastgoed zit in de onderliggende huurstroom, in stenen en de grond. ?Die huurstromen van goede debiteuren veranderen in principe niet. Het enige is dat het onroerend goed af en toe te hoog gewaardeerd is geweest, vooral omdat een heleboel kopers vastgoed-cv?s waren. Deze financiële gestructureerde producten beloofden een rendement van 11 à 12%. Dat betekent het rendement op het eigen vermogen. Als het geld goedkoper is dan het rendement dat je op je onroerend goed maakt, dan heb je een hefboomeffect. Dan krijg je de 11 à 12%-berekening. Daardoor ging men ook meer betalen voor het onroerend goed. Daar zat een stukje kunstmatigheid in. Die lucht gaat nu wel weer uit de markt?, aldus Van Zadelhoff. ?Onroerend goed heeft geen dagprijs, het is een langetermijninvestering. De waarde is de onderliggende stenenwaarde. De bodem onder het vastgoed is in deze turbulente tijden gelukkig niet weggeslagen.? Toch houdt de angst vastgoedebeleggers in de greep, zeggen experts. Nu banken de hand op de knip houden wordt het steeds lastiger om herfinanciering te vinden, in ider geval worden er volgens de marktdeskundigen fikse rentes gevraagd en dat drukt het beleggingsrendement. Van Zadelhoff zegt dat beleggen in vastgoed middels een cv een fantastisch systeem is, mits er een gezonde financiële basis is waarbij het vastgoed nummer één is. ?Er zijn helaas veel cv?s die geen goede basis hebben. Er zijn in het vastgoed veel mensen bij gekomen die meer verstand hebben van financials dan van stenen. Het gebouw is echter de kern. Het stukje lucht dat erbij gekomen is, is de afgelopen jaren wel meegetaxeerd, en dat zal moeten worden afgewaardeerd. Dat is bij onroerend goed misschien 20%, maar als ik zie dat aandelen in één dag tientallen procenten kunnen dalen dan denk ik: gelukkig heb ik stenen en ik wens iedereen stenen toe. Daar zit een tenminste een bodem in en onder.? Vastgoedexperts vinden dat Van Zadelhoff iets te luchtig doet over de afwaardering van 20%. ?Als dat echt gebeurt zullen partijen door de banken gedwongen kunnen worden hun tafelzilver te verkopen. Dan krijg je een neerwaartse spiraal.? Ik verwacht een toename van serieuze beleggers. Speculanten vallen af. Er is een beweging van financiële producten naar onroerend goed. Ik heb altijd gepropageerd dat pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen minstens 30% moesten steken in stenen. Helaas hebben ze hun stenenbeleggingen veelal verkocht. Van Zadelhoff constateert dat ondanks de crisis de transacties in hoogwaardig vastgoed gewoon doorgaat. ?Zo zullen panden als het AFM-gebouw en Sotheby0s in Amsetrdam altijd hun waarde behouden. Dat geldt ook voor het Joegoslavië-tribunaal in Den Haag. Die staan op een ?goede bodem.? Van Zadelhoff heeft een uitgesproken mening over het Icesave-debacle. ?Alles kom neer op hebberigheid van spaarders die daar hun centjes neerzetten. Fantastisch gebaar van de staat om dit te garanderen. Laat het een les zijn.? 
Bron: DFT.nl |
|||
Nieuws
Realisatie door Style & Design - Reclamebureau. Ontwerp en Zoekmachine Optimalisatie door Nesh Media - .